حقوق المستأجر والمالك في قانون الإيجارات غير السكنية 2025: حالات الإخلاء والاسترداد

لا يقتصر قانون الإيجارات غير السكنية رقم 11/2025 على تنظيم بدلات الإيجار فقط، بل يضع إطاراً واضحاً لـحقوق وواجبات كلٍّ من المالك والمستأجر، خصوصاً في ما يتعلق بحالات سقوط الحق بالتمديد، استرداد المأجور، والتعويضات المستحقة.

في هذا المقال، نستعرض أهم النقاط القانونية التي يجب أن يعرفها كل مالك ومستأجر لتجنّب المفاجآت والنزاعات.

التنازل عن المأجور والتأجير الثانوي

نصّت المادة 7 على قاعدة مهمة: لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور أو تأجيره كلياً أو جزئياً إلا بموافقة المؤجر الصريحة والخطية وبالشروط المتفق عليها.

في حال كان المستأجر الأصلي مرخّصاً له بالتنازل صراحةً وخطياً، يستفيد المتنازل لهم من التمديد القانوني وتصبح علاقتهم مباشرة مع المؤجر.

متى يسقط حق المستأجر في التمديد القانوني؟

حدّدت المادة 8 من القانون مجموعة من الحالات التي يفقد فيها المستأجر حقّه بالتمديد ويصبح عرضة لحكم الإخلاء، وأبرزها:

1. عدم دفع بدل الإيجار خلال شهرين من تبلّغ الإنذار الرسمي.
2. التأخر المتكرّر في تسديد البدلات لثلاث مرات متتالية مع ثبوت سوء النية.
3. إساءة استعمال المأجور، كإحداث تخريب أو استعماله بشكل يخالف العقد.
4. التنازل عن المأجور أو تأجيره من الباطن دون موافقة المالك الخطية الصريحة.
5. ترك المأجور لمدة سنة كاملة دون انقطاع، حتى لو استمرّ بدفع الإيجار.
6. ترك المأجور لمدة 6 أشهر مع وجود ديون متراكمة.
7. عدم إشغال المستأجر غير اللبناني للمأجور فعلياً لمدة 6 أشهر دون انقطاع.
8. الإشغال الصوري غير الجدّي للعقار.
9. تغيير وجهة استعمال المأجور عمّا هو محدّد في العقد.

⚠️ ملاحظة هامة: في حال عدم انتظام الإشغال أو كان صورياً، يحقّ للقاضي التقدير بناءً على جميع طرق الإثبات، بما فيها شهادة الشهود.

من يستفيد من التمديد عند وفاة المستأجر؟

نظّمت المادة 9 انتقال حقّ التمديد بعد وفاة المستأجر الأساسي، وذلك بحسب طبيعة استعمال المأجور:

الأماكن التجارية أو الصناعية:

• زوج المستأجر وأولاده، شرط ممارسة التجارة أو الصناعة عينها.
• شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ العقد أو قبله.
• المستفيدون من أحكام المؤسسة التجارية وفق المرسوم الاشتراعي رقم 11/1967.

الأماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة:

• زوج وأولاد المستأجر شرط ممارسة المهنة الحرة عينها.
• في حال وفاة أحد الشركاء وعدم وجود وريث يمارس المهنة، يحلّ الشركاء محله مقابل تعويض للورثة يعادل عشرة أضعاف حصة المتوفى من بدل الإيجار السنوي.

📌 يجب على المستفيدين إبلاغ المالك بمصير الإجارة خلال 6 أشهر من تاريخ الوفاة، وإلا سقط حقّهم.

حالات استرداد المأجور من قبل المالك

تنصّ المادة 10 على حالتين رئيسيتين يحقّ فيهما للمالك استرداد المأجور:

1. الاسترداد لأغراض المؤسسات الخاصة:

يحقّ للمالك صاحب المستشفى أو المؤسسة التربوية أو التعليمية أو الخيرية أو الميتم استرداد القسم المؤجر من عقاره أو عقاراته المتلاصقة، شرط إضافته إلى الأصل واستعماله لأغراض المؤسسة.

2. الاسترداد للهدم وإعادة البناء:

للمالك أن يطلب استرداد المأجور لـهدم البناء وإقامة بناء جديد، أو لإقامة طابق إضافي إذا كان البناء يشغل أقل من نصف المساحة المسموح بها قانوناً.

التعويض المستحق للمستأجر عند الاسترداد

في حالتي الاسترداد المذكورتين أعلاه (المؤسسات الخاصة أو الهدم وإعادة البناء)، يستحق المستأجر التعويض على الشكل التالي:

• التعويض الأساسي: يعادل 15% من القيمة البيعية للمأجور.
• يتناقص هذا التعويض بمعدل الربع (1/4) عن كل سنة انقضت من فترة التمديد.
• يضاف إلى ذلك تعويض عن الخسائر الفعلية التي يتعرض لها المستأجر من جراء الإخلاء (كبدل الخلو، خسارة الموقع، خسارة الزبائن، توقف الأعمال…) بشرط إثباتها بمستندات رسمية.
• تعويض إضافي عند سوء النية: في حال عدم استعمال المالك للمأجور للغاية المطلوبة خلال سنة، أو عدم بدء البناء خلال 18 شهراً، يستحقّ المستأجر تعويضاً إضافياً يعادل نصف قيمة التعويض الأصلي دون حاجة لإثبات الضرر.

الاسترداد بالتراضي

إلى جانب الاسترداد القضائي، نظّمت المادة 10 آلية للاسترداد بالتراضي، يحقّ بموجبها للمالك والمستأجر الاتفاق على الإخلاء مقابل تعويض متفق عليه. تتم الإجراءات عبر الكاتب العدل، ويستلم المستأجر 90% من قيمة التعويض عند توقيع الاتفاق، والـ 10% المتبقية عند الإخلاء الفعلي.

مضاعفة بدلات الإيجار: متى تحدث؟

نصّت المادة 12 على حالات تُضاعَف فيها بدلات الإيجار مرة واحدة، أبرزها:

• إذا كان المستأجر يمتلك أبنية أخرى يفوق نصيبه من بدلات إيجارها عشرة أضعاف بدل المأجور الذي يشغله.
• في حالات التنازل عن المؤسسة التجارية وفق سلّم متحرّك يصل إلى 20 ضعفاً للبدلات السنوية الزهيدة.

إعفاءات ضريبية للمالكين

في خطوة لإعادة التوازن، نصّت المادة 14 على إعفاء مالكي الأبنية المؤجرة من:

• رسوم الانتقال وتحرير التركات عن السنوات العشر السابقة لنفاذ القانون ولغاية 2026.
• ضرائب الأملاك المبنية وغراماتها للفترة ذاتها.
• تخفيض 90% من رسوم نقل الملكية في حال البيع أو الهبة بين الأصول والفروع.

خلاصة

يضع قانون الإيجارات غير السكنية الجديد قواعد واضحة تحمي حقوق الطرفين وتحدّد التزاماتهما بدقة. فهم هذه الأحكام بشكل صحيح يحمي المستأجر من الإخلاء التعسّفي، ويحمي المالك من سوء استعمال عقاره.

📌 توصية: في حال نشوب أي خلاف، يُنصح بالتوجّه إلى محامٍ متخصّص في قضايا الإيجارات لدراسة الوضع القانوني قبل اتخاذ أي خطوة.

متى يجب طلب استشارة قانونية؟

تظهر أهمية الاستشارة القانونية عند وجود إنذار بالإخلاء، أو خلاف حول سقوط حق التمديد، أو رغبة المالك في الاسترداد للهدم أو لأغراض مؤسسة خاصة، أو عند مطالبة المستأجر بتعويضات نتيجة الإخلاء. فكل حالة تحتاج إلى مراجعة العقد، تاريخ الإيجار، طبيعة النشاط، طريقة إشغال المأجور، والمستندات المتوفرة.

مراجع قانونية مفيدة

للاطلاع أكثر على الإطار القانوني، يمكن مراجعة معلومات حول تعديل قانون الإيجارات غير السكنية، مع التأكيد أن تطبيق الأحكام القانونية يتطلب دراسة كل حالة على حدة.

تنويه: هذا المقال هو لأغراض إعلامية عامة ولا يشكّل استشارة قانونية. تختلف الإجراءات والنتائج بحسب تفاصيل كل عقد وحالة، لذلك يُنصح دائماً بمراجعة محامٍ مختص قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.